人気の「北千住」も浸水リスク大…不動産価格が高くても安心できない「水害に弱い土地」の見分け方

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　一方、災害リスクが高い地域なのに不動産価格が下がりにくいエリアがある。渡辺氏が例に挙げたのが、ご自身の出身地でもある足立区北千住だ。

「水害ハザードマップでは広い範囲に浸水リスクが示されているのに、再開発や大学の進出などによって街の人気や不動産価格は上昇しています。リスクよりイメージが勝っているんですね。あと、あと『災害なんて、起こったところで10年に1回、20年に1回。自分が死ぬまで起こらないかもしれない』という正常性バイアスもあると思います」

■「川から遠いから安心」とは限らない

　渡辺氏が「特に注意すべき」と警鐘を鳴らすのが「内水氾濫」だ。大雨で下水道などの排水能力を超えて市街地に水があふれる現象で、近くに大きな川がなくても起こり得る。

「8月の千葉豪雨でも、被害をもたらしたのは河川の決壊ではなく、内水氾濫でした。下水道や排水路は道路下のいたるところにあるので、川が近いかどうかだけではリスクを判断できないんです」


　つまり物件を選ぶ際は、洪水だけでなく内水氾濫や高潮のハザードマップも確認すべきということ。渡辺氏はさらに「古地図も参考になる」と話す。現在は住宅地でも、昔は沼地や低地だったり、道路の下にかつての川が流れる「暗渠（あんきょ）」が隠れていたりするためだ。