35歳で脱サラし大家生活へ 賃貸経営塾講師は年収5000万円

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木村洸士さん(賃貸経営塾講師)

 近年、20~30代の若者の間で「FIRE」と呼ばれる早期リタイアが注目されている。投資貯蓄などで経済的に自立し、会社に縛られずに自由に暮らすという生き方だ。今回登場のこの人も、35歳で大手企業を退職し、賃貸物件の経営で年収5000万円を達成。現在は賃貸経営塾講師や福祉施設の運営なども手掛ける。

 ◇  ◇  ◇

 1981年、千葉県千葉市に生まれた。小中高時代は勉強もせずゲームに明け暮れる日々だった。しかし大学受験間近になって一念発起。集中して勉強し、地元の名門・千葉大学工学部に入学する。実はこの体験が後の賃貸経営を成功に導くのだが、それは後述する。

 大学卒業後は大手IT企業にSE(システムエンジニア)として就職。当時は郵政民営化や2000年問題の余波などもあり多忙を極めた。毎日終電で帰るような生活を繰り返した結果、体調を崩して会社を休みがちになる。

「将来どうなるのだろう」――収入や老後資金が心配になったとき、書店で偶然ある本を手に取る。

きっかけは「金持ち父さん 貧乏父さん」

「ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん 貧乏父さん』です。お金のために働くのではなく、お金に働いてもらおうという指南書なのですが、そんな生き方があるのだと感銘を受けました。その手段のひとつに不動産経営が入っていたのです」

 不動産経営、すなわちアパートなど物件を買って大家になり、賃貸収入を得るということだ。木村さんは、さっそく不動産関係の本を読み漁り、東京に居ながら、北海道・札幌の築14年の中古アパートを1600万円で購入しようとする。しかし銀行は融資を拒否。20代という若さと不動産投資という目的がネックだった。

「そこで経歴書という形で、いかに自分が賃貸経営をやりたいのか、それがどれほど将来有望なものかという志を文書にしたためて提出しました。親を連帯保証人にしたこともあり、なんとか融資を受けることができましたが、いまだに担当者からは『あのときの経歴書のおかげで審査を通すことができた』と言われますよ」

 ふと思った。大家になるということは、れっきとしたビジネスなのだと。会社ではことあるごとに事業計画書が必要なように、賃貸経営も経営の見通しや熱意はしっかりと伝えるべきだ。当時、そこまでやっている大家はほとんどいなかったが、それが後に経営方針の軸となっていく。

 北海道の次は大阪の中古アパートを購入。しかし手を加えてすぐに売却した。札幌のアパートも結局2~3年で手放してしまう。

「安いからと選んだ地方の物件でしたが、住んでいる東京から遠いと、管理や交渉に行くのが大変。銀行も遠方の物件は資産として評価してくれないので、帳簿上はお金が出ていく一方。やはり目の届くところに物件を集めた方がいいと思ったのです」

 3、4軒目は関東の物件を購入。近いエリアでコンパクトに経営する作戦が功を奏し、順調に利益を重ねていった。

見るだけでワクワクして住みたくなる物件にするために

 そこで木村さんは勝負に出る。神奈川県の東戸塚に1億円余りかけてアパートを新築したのだ。しかし一向に空室が埋まらない……。

「ローンの返済は毎月やってくるので焦りましたね。いろいろ調べたら、管理会社がちゃんと集客をしてくれていなかったんです。さらに部屋が面白くなかった。他と代わり映えしなければ、立地や家賃など条件の良い物件に流れてしまうでしょう。そうじゃなくて、見るだけでワクワクして住みたくなるような物件にするにはどうすればいいか、必死で考えました」

 そこで部屋に花を置いたり、玄関に大家からのウエルカムメッセージを添えたり、飾り付けを工夫するようにしたところ、空室率は劇的に改善。全て管理会社に任せるのではなく、「自分で工夫できるところは工夫する」という新たなノウハウを得た。

 しかしその数年後、木村さんは思わぬピンチに見舞われるのである。

雨漏りで450万円の修理費、破産の危機も

 大手IT企業のサラリーマンだった28歳の時から始めた賃貸経営。その後、11年で延べ24棟の物件を経営してきたが、すべて順調だったわけではない。その道程は失敗やピンチの連続だったという。

 中でも大きかったのは、連日のゲリラ豪雨で全国的に被害が多発した2016年。木村さんの物件も、2つ同時に雨漏りが発生してしまう。

「突然のことなので慌てましたよ。管理会社は『早く直してくれ、急がないと入居者が大変なことになる』とせっつくし、ほとんどパニックでしたね」

 突きつけられた修理費の見積もりは200万円と250万円の計450万円。当時は目が飛び出るような額だったが、背に腹は代えられない。仕方なく支払うことにした。

「でも、もし他の物件でも立て続けに雨漏りが起こったらアウト。破産するのは確実でした」

 しかし、そこで考えた。果たして雨漏りの修繕費がそんなにかかるものなのかと。

 そこで独自に調べてみると、雨漏りを止めるだけなら1軒5万円で済ます方法もあることが分かった。先の2軒の雨漏り修理は、屋根全体のフルリフォームだったのだ。

「ケガして血を流している人の腕を、新しいものにすぐ替えましょうという提案はおかしいですよね。ケガをしていたらまず必要なのは止血でしょう。それ以降は修理会社を自分で探し、最低限の額でやってもらうことにしました」

 これをきっかけに、修繕についていろいろ調べてみると、いかに自分が無知でその時の管理会社の手のひらの上で転がされていたかに気づいた。

「管理会社は頼れる部分もあるけれど、それからは全て任せるのではなく、自分で動けることは責任を持ってちゃんと動こうと決めました」

11年で延べ24棟

 その後、35歳で勤めていた会社を退職。賃貸経営に専念し、11年で延べ24棟、家賃収入5000万円、利益2000万円を達成した。

 成功の理由についてこう語る。

「大きなゴールを最初に設定したことですね。私の場合はサラリーマンとしての収入と同じぐらいの額を7年以内に賃貸経営で稼ぐこと。そのためには、どんな物件が必要で、どれくらいのペースで手に入れなければならないかを逆算して、プランに落とし込んだのです。後はプランに基づいて一つずつクリアしていくだけ。目先の利益に一喜一憂するのではなく、目標達成のためにはまだ道半ばとの思いで、淡々とやってきたのが良かったのだと思います」

 その考え方は「大学受験で学んだ」という。小中高とゲーム三昧でろくに勉強もしなかったが受験直前で一念発起、プラン通り勉強したことで見事地元の難関大学に合格した。

「大学受験というゴールを設定して逆算すると、例えば1日に教科書10ページ、問題集を20ページやらないと間に合わないと分かる。あとはそれを粛々とやるだけ。そうした方法が取れるからこそ、不動産経営を選んだとも言えます」

 その真意はこうだ。土地の値段は国が明確に評価しており、長期的に額はあまり変わらない。家賃収入も土地の価格にほぼ比例するので、単純に足し算していけば利益の見通しがつきやすいのだ。

「同じ投資でも、例えば株などの利益は単純な足し算にはなりません。その企業が突然トラブルを起こしたり、経営不振になったりという不特定要素が多いからです。その点見通しが立てやすく、逆算して利益を積み重ねていける不動産経営は私の性格に合ったのかもしれません」

 現在は知的障がいのある姉の影響で福祉施設を運営。また賃貸経営塾講師として多くの大家に苦労して身につけたノウハウを伝授している。

「賃貸経営について学ぼうと思っても、修繕なら修繕塾、空室対策なら空室塾など個別に分かれていて、費用を合計すると何百万円にもなります。ならばまとめて教えてあげた方が全国の大家さんが喜ぶかなと。親も教育業なので、こういう仕事が向いているのかもしれません」

 生活の不安から始めた賃貸経営が、新しい道を切り開こうとしている。だから人生は面白い。

(取材・文=いからしひろき)

▽木村洸士(きむら・たけし)1981年、千葉県千葉市生まれ。千葉大学工学部卒。大手IT企業に勤めながら賃貸物件経営を始める。35歳のときに退社し、賃貸経営だけで生計を立てる。経営歴は11年。アパート・戸建て合わせて延べ24棟を経験。家賃収入は年5000万円、利益2000万円を実現。現在は賃貸経営塾「神・大家さん倶楽部」、障がい者グループホームなど、3事業で4つの会社を経営。

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