中西文行
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中西文行

法政大学卒業後、岡三証券入社。システム開発部などを経て、岡三経済研究所チャーチスト、企業アナリスト業務に従事。岡三インターナショナル出向。東京大学先端技術研究所社会人聴講生、インド政府ITプロジェクト委員。SMBCフレンド証券投資情報部長を経て13年に独立。現在は「ロータス投資研究所」代表。

地方の地価は27年ぶりに上昇だが「都心」はピークアウト

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 もう政府統計にごまかしはないと思うが、先週、国土交通省が19年1月1日時点の公示地価を発表。全用途(全国)で1.2%プラスと4年連続で上昇とした。3大都市圏を除く地方圏の全用途平均も前年の横ばいから、プラス0.4%と、1992年以来、27年ぶりに上昇した。外国人観光客に人気の地方の観光地が全体を押し上げたという。すなわち、3大都市圏は、昨年までの地価上昇に伴い実質不動産利回り<=(年間家賃収入マイナス年間経費)÷購入価格×100>の低下が予想され、商業ビルやマンションへの投資リスクが高まり、資金が地方に流れたためだろう。

 不動産サービス大手JLLの推計では、1フロア1000平方メートル以上の大型ビルは都心5区で19年に合計約41万平方メートル、20年に約66万平方メートルの完工が見込まれている。過去10年の平均(約32万平方メートル)を大きく上回るから、今後、需給バランスが崩れて空室率が上昇、そのため実質不動産利回りは低下、結果として地価下落が起きる公算が高まる。

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